Înainte de a semna un contract de închiriere pentru o proprietate, este important să-ți rezervi timp pentru o verificare amănunțită a istoricului ei. Pe termen lung, această diligență te poate scuti de probleme legale, financiare și, dacă vorbim despre un spațiu de birouri, chiar și operaționale.
Verificarea proprietarului legal și a actelor de proprietate
Primul și cel mai important pas este să te asiguri că persoana sau entitatea cu care negociezi este, de fapt, proprietarul legal al spațiului. Cere copii ale actelor de proprietate, cum ar fi extrasul de carte funciară actualizat. Acesta este un document public care atestă dreptul de proprietate și, cel mai important, conține informații despre sarcini, ipoteci sau litigii înregistrate pe proprietate.
Un extras de carte funciară curat, fără înscrieri în secțiunea C (Sarcini), este un semn bun. Dacă proprietarul este o persoană juridică, verifică actul constitutiv al societății pentru a te asigura că persoana care semnează contractul are dreptul legal de a reprezenta compania. Poți verifica informații despre companie pe site-ul Oficiului Național al Registrului Comerțului (ONRC).
Dacă documentele nu arată clar cine deține proprietatea sau nu coincid cu numele celui cu care discuți, ar fi bine să renunți la negociere și să cauți o altă proprietate, fie că te interesează spații de birouri de închiriat ori o locuință.
Verificarea existenței litigiilor legate de proprietate
Importantă este și identificarea eventualelor litigii legate de proprietate. Poți face acest lucru consultând portalul instanțelor de judecată din România, unde poți introduce numele proprietarului pentru a vedea dacă există procese deschise privind acel imobil.
Litigiile pot include dispute privind dreptul de proprietate, revendicări, partaje sau executări silite. Dacă un astfel de proces este în desfășurare, este mai bine să cauți o altă proprietate de închiriat.
Verificarea datoriilor asociate proprietății
Pe lângă ipoteci și eventuale litigii, o proprietate poate ascunde și alte sarcini financiare care te pot afecta direct. E esențial să le identifici din timp, pentru a evita să preiei tu aceste probleme.
Asigură-te că proprietarul a achitat la zi toate facturile de utilități – electricitate, gaze, apă și canalizare. Unele dintre aceste datorii se pot transfera către tine, noul chiriaș, în funcție de termenii contractului. Cere întotdeauna copii ale facturilor recente ca dovadă. Apoi, verifică dacă proprietarul este la zi cu plata tuturor taxelor și impozitelor locale aferente proprietății. O adeverință fiscală eliberată de primărie îți va confirma acest lucru.
Dacă spațiul de închiriat face parte dintr-o clădire mai mare, este important să afli dacă există datorii către administratorul clădirii sau asociația de proprietari, cum ar fi costurile de întreținere sau contribuțiile pentru reparațiile spațiilor comune. Aflarea acestor detalii din timp te poate scuti de surprize neplăcute.
Analiza istoricului chiriașilor anteriori
Dacă este posibil, solicită informații despre foștii chiriași: cine au fost, dacă și ce tip de activități desfășurau, de ce au plecat. Această investigație informală poate scoate la iveală probleme ascunse legate de infrastructură, relația cu proprietarul, costurile de mentenanță sau vecinătatea.
Uneori, un turnover mare de chiriași poate fi un semnal de alarmă privind calitatea spațiului sau instabilitatea contractuală oferită de proprietar.
Verificarea conformității urbanistice și a autorizațiilor
Dacă te interesează un spațiu de birouri, asigură-te că proprietatea respectivă este conform cu reglementările urbanistice și că deține toate autorizațiile necesare pentru a fi folosită în acest scop. În caz contrar, te poți confrunta cu probleme legate de funcționarea afacerii tale sau chiar cu amenzi. Verifică existența autorizației de construire și a autorizației de funcționare. De asemenea, este important să știi dacă spațiul are avizele de securitate la incendiu (ISU) și de sănătate publică (DSP) la zi, dacă acestea sunt necesare pentru tipul tău de activitate.
Verificarea istoricului unei proprietăți este un proces complex, poate nu întotdeauna atât de rapid pe cât ți-ai dori, dar care te poate ajuta să eviți multe neplăceri și complicații viitoare. Nu omite această etapă când cauți proprietatea ideală de închiriat și asigură-te că deții toate informațiile relevante înainte de a semna un contract!
